Dzierżawy gruntu

Dynamiczny rozwój odnawialnych źródeł energii powoduje rosnące zapotrzebowanie na tereny, na których może powstać na przykład elektrownia fotowoltaiczna. Dla wielu rolników jest to dobry i przewidywalny interes, bowiem umowa taka sporządzana jest najczęściej na 29 lat. Wielu z nich boi się jednak podpisania takiej umowy, ponieważ krąży wiele mitów na temat niekorzystnych zapisów, które zamiast zysku mogą spowodować znaczne koszty i problemy.

Nie da się ukryć, że – podobnie jak w każdej dowolnej branży – wśród firm specjalizujących się w dzierżawie terenów pod inwestycje fotowoltaiczne, mogą zdarzać się podmioty nie do końca uczciwe. Stąd też pojawiające się od czasu do czasu opinie, że proponowane rolnikom umowy są dla nich bardzo niekorzystne. 

Właściciele nieruchomości swoimi obawami dzielą się na forach internetowych, a prawnicy mają dla nich jedną podstawową radę – należy dokładnie czytać umowy i eliminować – w drodze negocjacji – zapisy niejednoznaczne lub niekorzystne. Ponieważ jednak rynek jest bardzo rozwojowy, a zainteresowanie właścicieli nieruchomości duże, wadliwe umowy pojawiają się bardzo rzadko i dość szybko są „wyłapywane” przez zainteresowanych.

Opłaty i podatki

Przede wszystkim w umowie muszą być uregulowane kwestie dzierżawionego gruntu i wszelkie zobowiązania finansowe obu stron. Co do zasady czynsz dla wydzierżawiającego firma płaci po wybudowaniu instalacji i rozpoczęciu pracy elektrowni. Nie trwa to zbyt długo, szczególnie biorąc pod uwagę kilkudziesięcioletni okres trwania umowy. Od tego momentu przychód dla właściciela nieruchomości jest stały i przewidywalny, co daje pewną stabilizację finansową. Od wzajemnego porozumienia zależy także, czy do czasu rozpoczęcia budowy rolnik może na wydzierżawionym terenie gospodarować.

Z drugiej strony niezwykle ważną sprawą są należne podatki. Podatek rolny płaci właściciel gruntu, czyli wydzierżawiający, bo tak stanowi prawo, ale po uruchomieniu elektrowni, z powodu zmiany przeznaczenia gruntu, wysokość opłat się zmienia. Nie jest to jednak problem, ponieważ jednoznaczne zapisy umowy mówią, że należne opłaty fiskalne za teren zajęty na potrzeby elektrowni właścicielowi zwraca inwestor. To koszt wkalkulowany w inwestycje i nie obciąża właściciela nieruchomości.

Obowiązki obu stron

Pamiętać należy, że odpowiednie przygotowanie gruntu pod montaż instalacji fotowoltaicznych wymaga precyzyjnego uzgodnienia, ponieważ udostępnienie gruntu w celu realizacji prac przygotowawczych i później samej budowy leży w gestii właściciela działki, a inwestor przejmuje na siebie wszystkie niezbędne działania, by odciążyć właściciela terenu i mieć pewność, że zostały one wykonane zgodnie z potrzebami. 

Z tym wiąże się także ustalenie zasad rozliczania poniesionych przez rolnika szkód w związku z rozpoczęciem inwestycji na nieruchomości. Reguluje to prawo budowlane, a dodatkowo w umowie są zawsze zapisy, że inwestor zapłaci odszkodowanie za poniesione straty. 

W opinii ekspertów dzisiaj już praktycznie nie występują sytuacje, kiedy projekt umowy nie zawiera klauzul dotyczących podatku od nieruchomości, opłat związanych z „odrolnieniem” gruntu, czy też podatku VAT.

Ministrowie tłumaczą

Jednym z elementów, które budzą największe obawy dzierżawców, jest kwestia rekultywacji gruntu i utylizacji urządzeń. Takie zapisy również powinny znaleźć się w umowie. Sprawa znalazła nawet swój finał w parlamencie, w formie interpelacji poselskiej. Minister rolnictwa i rozwoju Jan Ardanowski przyznał w styczniu 2020 roku, że faktycznie istnieje ryzyko nieuzasadnionego ponoszenia kosztów związanych z likwidacją i utylizacją urządzeń fotowoltaicznych, posadowionych na gruntach oddanych w dzierżawę. Dodał, że można je ograniczyć do minimum pod warunkiem wprowadzenia do umowy dzierżawy zapisów, które będą chronić właściciela gruntu, na przykład gwarantując, że inwestor jest zobowiązany do usunięcia i doprowadzenia nieruchomości do stanu pierwotnego.

Natomiast minister aktywów państwowych Jacek Sasin przypomniał, że według zasady tzw. „rozszerzonej odpowiedzialności producenta” podmiot wprowadzający do obrotu panele fotowoltaiczne jest odpowiedzialny za gospodarowanie nimi od momentu stania się odpadami i to on jest zobowiązany do zorganizowania i sfinansowania przetwarzania zużytego sprzętu elektrycznego.

Jeżeli otrzymamy propozycję umowy do podpisania i po jej przejrzeniu budzi ona nasze wątpliwości lub pytania, warto dodatkowo skonsultować ją z odpowiednim ekspertem. Powinien to być zaufany lub polecany prawnik, najlepiej, jeśli ma już doświadczenie we współpracy z inwestycjami fotowoltaicznymi.